Український ринок первинної нерухомості входить у нову фазу. Якщо раніше девелопери продавали «квадратні метри» на етапі котловану, а покупець закладав у бюджет 6–12 місяців ремонту після введення в експлуатацію, то у 2025–2026 роках формується інша логіка: житло дедалі частіше купують як готовий продукт із фіксованою економікою.
Для інвестора це означає зміну структури попиту, швидкості продажів та маржинальності в сегменті комфорт-класу.
Попит випереджає пропозицію: дисбаланс 2025 року
За даними аналітиків девелоперської компанії «Інтергал-Буд», частка запитів на квартири з ремонтом від забудовника зросла:
-
15–20% у 2023 році
-
35–45% у 2025 році
-
прогноз на 2026 рік — 40–45%
Водночас пропозиція суттєво відстає від попиту. Із понад 2,5 тис. проаналізованих оголошень лише близько 4% житлових комплексів у Києві пропонують квартири з ремонтом від девелопера.
Інвестиційний висновок:
ринок перебуває у фазі дефіциту готового продукту. У девелопера з опцією «квартира з ремонтом» з’являється конкурентна перевага — як у швидкості реалізації, так і в ціні.
Швидкість продажів і премія до ціни
Квартири з ремонтом:
-
продаються на 20–30% швидше,
-
коштують на 20–40% дорожче аналогічних об’єктів без оздоблення.
Це означає, що забудовник отримує:
-
Швидший оборот капіталу,
-
Вищу маржу на фінальному продукті,
-
Менший ризик залишків після здачі об’єкта.
Для інвестора в девелоперський проєкт це знижує касовий розрив та підвищує прогнозованість грошових потоків.
Державний драйвер: роль програми «єОселя»
Понад 50% запитів на квартири з ремонтом у забудовників формуються в межах державної програми «єОселя».
Причина проста: покупцям зручно включити вартість ремонту до тіла кредиту. Таким чином:
-
фіксується повна вартість житла,
-
не потрібен окремий кредит або додаткові накопичення,
-
знижується фінансовий стрес після заселення.
Ефект для ринку: держпрограма фактично стимулює перехід від «бетонної коробки» до готового продукту.
Чому покупець змінює поведінку?
1. Зростання вартості ремонту
У 2025 році:
-
будівельно-монтажні роботи зросли майже на 6%,
-
матеріали та послуги — на 10–30%,
-
плитка: +18–30%
-
сантехніка: +20%
-
ламінат: +15%
-
фарби: +10%
-
гіпсокартон: +10–15%
-
утеплювачі: +15–20%
-
У ситуації високої волатильності бюджету покупці дедалі частіше обирають модель «все включено».
2. Кадровий дефіцит
На початок 2026 року у відкритому доступі — понад 150 тис. вакансій у будівельній галузі.
Дефіцит:
-
штукатурів,
-
плиточників,
-
електриків,
-
сантехніків
сягає 30–45%.
Це призводить до:
-
подорожчання робіт,
-
розтягування строків,
-
складності координації ремонтних бригад.
3. Енергетичний фактор
За відкритими даними операторів енергосистеми:
-
у 2024 році в Києві — понад 1950 годин обмежень електропостачання,
-
у 2025 році (вересень–грудень) — ще 600–800 годин,
-
січень–лютий 2026 року — близько 300–400 годин аварійних графіків.
Для індивідуального ремонту це означає:
-
затримки,
-
додаткові витрати на підйом матеріалів,
-
зриви графіків.
У той час як девелоперські майданчики обладнані генераторами, що дозволяє виконувати оздоблювальні роботи без зупинки.
Економіка рішення для покупця
Індивідуальний ремонт у 2025–2026 роках:
-
подовжується до 4–16 місяців,
-
збільшує бюджет на 12–18% через форс-мажори.
Квартира з ремонтом від забудовника:
-
має фіксовану ціну,
-
зрозумілий термін заселення,
-
мінімізує ризики подорожчання.
Для покупця це перехід від інвестиційної логіки («візьму дешевше і зроблю сам») до логіки управління ризиками.
Вторинний ринок підтверджує тренд
На вторинному ринку:
-
понад 60% угод припадає на квартири зі свіжим ремонтом,
-
об’єкти без ремонту продаються довше і часто з дисконтом.
Це підтверджує загальну зміну поведінки споживача.
Прогноз на 2026 рік
Аналітики прогнозують:
-
попит на квартири з ремонтом у первинному сегменті — до 45%,
-
частка угод із якісним ремонтом на вторинному ринку — до 65–70%.
«У 2025 році ми чітко побачили зміну логіки покупця: люди дедалі частіше обирають не квадратні метри, а готовий продукт із зрозумілою економікою…», — зазначає Дмитро Ізмайлов.
Інвестиційний фокус
-
Продуктова трансформація ринку. Девелопери переходять від продажу площ до продажу завершеного житлового продукту.
-
Зростання маржинальності. Премія 20–40% за ремонт формує додаткову прибутковість при відносно контрольованих витратах.
-
Прискорення обороту. Продажі швидші на 20–30%, що скорочує цикл повернення інвестицій.
-
Державна підтримка попиту. «єОселя» підсилює сегмент готових квартир.
-
Ризики індивідуального ремонту працюють на девелопера. Інфляція матеріалів, кадровий дефіцит, енергетичні обмеження підштовхують покупця до комплексного рішення.
Висновок
2025–2026 роки формують нову модель українського житлового ринку.
Покупець більше не інвестує в «потенціал квадратних метрів» — він інвестує у готовий продукт із передбачуваними витратами та строками.
Для девелоперів і інвесторів це означає:
- зміну продуктової стратегії,
- можливість підвищення маржі,
- перехід ринку до більш структурованої, європейської моделі продажу житла.
Коментувати post